5 FACTORES A TOMAR EN CUENTA AL COMPRAR TU CASA CON CRÉDITO HIPOTECARIO

Comprar un inmueble es, sin duda, uno de los hitos en la vida de cualquier persona; significa empezar tu patrimonio y, probablemente, una vida nueva. Muchos de nosotros lo hacemos vía un crédito hipotecario.

Un crédito hipotecario es un compromiso de pago por los siguientes 15 ó 20 años, por eso es importante tomar en cuenta los siguientes factores:

1. Calcula tu capacidad de ahorro/ desembolso

Para que el crédito no te ahorque es necesario calcular una cantidad que puedas desembolsar mes a mes para pagar el crédito. Tendrás que hacer sacrificios pero no se trata de sufrir.

Para calcular tu capacidad de ahorro/ desembolso realiza los siguientes cálculos:

a) Ingreso fijo. Anota los ingresos que tuviste en los últimos 6 meses. Toma en cuenta los ingresos fijos y constantes, dejando fuera ingresos extraordinarios.

b) Gasto fijo. Identifica los gastos de los últimos 6 meses. Al total de tus gastos, réstale los gastos variables o no necesarios y que puedes recortar (comidas fuera de casa, viajes, etc.).

c) Capacidad de ahorro mensual. Calcúlalo de la siguiente manera: (Ingreso fijo – gasto fijo) / 6 (meses).

d) Capacidad de desembolso para el pago mensual de tu crédito hipotecario¹. Multiplica tu capacidad de ahorro mensual * .25 (25%) y súmale el monto que actualmente dedicas a la renta.

¹Es recomendable que la cantidad no sea mayor al 25% de tus ingresos, dejando margen para el pago de otros gastos o imprevistos. Recuerda que si tienes excedentes, bonos, etc… podrás hacer pagos extemporáneos.

2. Primero tramita el crédito, después busca la casa.

La mayoría lo hace al revés y por lo general acaban adquiriendo un crédito con mensualidades superiores a su capacidad de ahorro/ pago para comprar un inmueble que no pueden pagar y tendrán que recurrir a un crédito adicional para hacer frente al pago del crédito hipotecario. Si ya conoces tu presupuesto, enfoca tu búsqueda de casa en base al mismo y no comprometas tu estabilidad económica futura.

3. Calcula el costo del crédito

Familiarízate con los términos financieros:

– CAT (Costo Anual Total): es un indicador que sirve para calcular el costo total del financiamiento de un crédito, integrala tasa de interés y todos los elementos que tendrás que pagar.

– Tasa de interés: representa el costo del dinero que la institución financiera dará en préstamo, o sea, el costo del crédito. Puede ser fija durante toda la vida del crédito o variable siendo ligada a la TIIE.

– Amortización a Capital: porcentaje del pago que haces y que es utilizado para saldar la cantidad prestada. Es importante identificar el porcentaje de la mensualidad que va a capital, sobre todo al inicio, porque los intereses se calculan sobre el capital no pagado.

– Mensualidad: es la cantidad de dinero que te comprometes a pagar mes a mes durante toda la vida del crédito para saldarlo. Puede ser fija o variable según los términos que establezcas.

Pide a los bancos dónde vas a cotizar que te den una corrida financiera con el  monto del crédito, el valor del inmueble, desglose mensual del salido inicial y el pago mensual especificando cuánto se va a seguros, intereses, capital y saldo fijo. Así podrás sacar lo que realmente estás pagando.

4. Toma en cuenta los costos relacionados (enganche, gastos notariales, avalúo, etc.)

A la hora de tramitar el crédito hipotecario es importante que tomes en cuenta que no todo está incluido en el préstamo bancario. Además del enganche vas a tener que desembolsar de tus ahorros entre el 4.5 y 10% del valor del inmueble y que corresponden a:

– Gastos notariales: hay que inscribir el inmueble en el registro público de la propiedad y pagar los impuestos correspondientes, para esto necesitas los servicios de un notario, mismos que implican un costo adicional. En la Ciudad de México representa alrededor de un 7% del valor del inmueble, mientras que en el interior entre 4.5 y 5%.

– Avalúo: la institución financiera tendrá que realizar un avalúo del inmueble a hipotecar  y esto te va costar, en promedio, $3,500 pesos por cada millón de pesos del costo del inmueble.

– Comisiones: comúnmente las instituciones financieras te cobran una comisión por apertura que va del 1% al 2% sobre el monto del crédito a otorgar.

5. Costos post compra

Hay costos asociados a la compra de una casa que vas a tener que tomar en cuenta. Algunos ejemplos son: mudanza, costos con tu casero actual, cuotas de mantenimiento del nuevo inmueble, etc. Según los expertos hay que invertir entre 5 y 7% del valor del inmueble en mantenimiento anualmente para que este mantenga su valor.

Tomando en cuenta todos estos factores podrás hacer un cálculo más cercano de lo que te va costar el crédito y lo que tendrás que tener ahorrado para comprar tu casa.